承接《七十二家房客（第九部）》的情节，讲述在国民党军节节败退的内战环境下，权贵军旅、富商政客、溃兵乱民纷纷南下，太子炳夫妇和大院街坊们的生活都受到了不同的影响和冲击。鸡公福金医生等大院街坊的生计更加艰难，但他们仍保持着一贯的善良和热心，与其他穷人互助互爱。大院里的欢喜冤家西洋蔡和奀妹终于喜结良缘，婚后的夫妻问题却层出不穷。而太子炳在舞厅被夺走后，因缘际会下开起了一家名为炳盛大押的当铺，不仅和警察局牛局长及军人丘富等发生了重重的复杂利益纠纷，也和大院街坊发生了种种令人啼笑皆非的故事。